민간임대아파트 경우 공공임대아파트보다 가격이 비싼 편이지만 주변 아파트의 시세보다 저렴하거나 비슷하기 때문에 알아보시는 분들이 많을 것이라 생각합니다. 하지만 민간임대아파트도 장점과 단점이 존재합니다. 한번 알아보겠습니다.
장기임대아파트란?
장기임대아파트는 크게 두 가지로 나뉩니다. 바로 공공임대아파트와 민간임대아파트입니다.
공공임대아파트는 청약조건이 꽤 까다로운 편입니다.
민간임대아파트는 만 19세 이상이면 별다른 조건 없이 청약이 가능합니다. 하지만 높은 등급의 부동산 규제 지역이라면 1주택 이상일 경우 청약을 못하는 경우도 있습니다.
그리고 공공임대아파트의 경우 특별공급과 일반공급으로 나뉘는데 특별공급의 경우 소득이 평균 120% 이하일 경우 가능하고 일반공급은 소득에는 상관없고 무주택이어야 청약이 가능합니다.
민간임대아파트 장점
먼저 민간임대아파트의 장점에 대해 소개하겠습니다.
1. 세금이 없다.
주택을 보유 하고 계신분들은 잘 알고 계시는 부분입니다. 보통 매매를 할 떄 주택 취득세를 한번 내야 하고, 1년에 한 번 또는 두 번에 걸쳐 재산세를 내야 합니다.
이러한 세금에 대한 부담이 없다는 이야기 입니다.
2. 보증금이 저렴하다.
보통 일반 아파트의 경우 전세의 시세가 올라가면 모든 아파트의 전세 시세가 같이 올라가는데, 민간임대아파트의 경우 보증금이 오르기는 하지만 주변 시세에 맞춰서 올라가는 것은 아니고 2년에 한번 5% 정도 오릅니다.
이유는 완전한 전세의 형태가 아니고 반 전세 형태 이기 때문입니다. 그래서 월 임대료도 내야 하는데 반 전세 개념이라 크게 부담스러운 금액은 아닙니다.
이렇게 한 달에 한번 임대료를 내는 것이 싫으신 분들에게 가끔 건설사에서 선택권을 주는 경우가 있습니다.
바로 확정 분양 이라는 옵션입니다.
확정 분양 방식 임대아파트
확정 분양은 민간임대아파트 이지만, 건설사에서 제시하는 금액을 다 낸다는 조건 하에 8년 또는 10년뒤에 일반 분양으로 전환 할 경우 따로 분양을 받지 않고 나머지 확정 분양금을 내면 온전한 자신의 주택이 되는 것을 의미합니다.
일반 민간임대아파트의 보증금이 2억 2천이라고 한다면 확정분양 주택은 보증금이 3억 2천 정도 책정이 되고, 8년뒤 즉 임대기간이 끝날 때 5천 또는 1억원을 더 내면 총 4억 2천만원 정도에 분양을 받을 수 있는 조건입니다.
하지만 이 확정분양의 조건은 건설사와 주변 시세에 따라 천차만별이기 때문에 주의 하셔야 합니다.
부동산의 가격이 한 참 오를 때 무턱대고 계약을 하면 안됩니다. 오히려 비싸게 들어갈 수도 있는데, 10년뒤 부동산의 가격이 오를지 내릴지는 아무도 모르는 것이지만, 현재의 부동산 시세가 너무 올랐을 경우 보증금이 비싸게 책정 될 수 있기 때문에 잘 따져보아야 한다는 것입니다.
하지만 확정 분양을 원하지 않는다면 처음 계약 할 때에 일반 임대 방식으로 선택을 하면 되고 임대기간 동안 거주 후 나오면 됩니다.
3. 거주 기간동안 청약 점수를 높일 수 있다.
임대아파트 이므로 거주 기간동안 청약 점수를 높일 수 있습니다. 그래서 다음 입지 좋은 아파트의 분양을 노릴 수 있다는 것입니다. 하지만 보통 8년이상의 거주 기간을 채워야 하기 때문에 많은 분양 아파트를 놓칠 수도 있습니다.
보통 1년에 한번 명의 이전의 기회를 주기는 합니다. 하지만 명의 이전을 하려면 새로운 입주자가 보증금을 다 마련해서 들어와야 하기 때문에 거래가 잘 안되는 경우도 염두를 해야 합니다.
인기가 많은 지역에 거주 하고 계신다면 그래도 어느정도 프리미엄을 받고 명의이전이 가능하지만, 그렇지 않은 경우에는 어쩔 수 없이 임대기간이 끝날 때 까지 거주를 해야 하는 경우가 있습니다.
4. 전세사기의 경우가 적다.
2024년 제일 핫했던 키워드인 전세사기 입니다. 빌라같은경우 많은 사건들이 일어나서 전세하면 전세사기 단어밖에 떠오르지 않는데, 민간임대아파트의 경우 건설사가 임대인이 되므로, 사기를 당할 이유는 없다고 보시면 됩니다.
하지만 부실한 건설사는 위험이 크긴 마찬가지 입니다. 그래서 민간임대아파트를 생각하는 경우 건설사의 규모나 대기업인지 또는 중견기업인지 확실히 알아봐야 합니다.
그 건설사의 시공 실적과 재무표 정도는 확인을 해야 합니다. 일부 지방 지역에서 보증금을 못 돌려주는 건설사가 발생하기도 했었습니다. 너무 방심을 하면 안되는 부분입니다.
5. 민간임대아파트 경우 청약통장이 필요 없이 당첨 가능하다.
민간임대아파트는 청약방식의 추첨이 아니기 때문에 지역 또는 전국에서 신청이 가능합니다. 그래서 어떤 인기 지역 같은 경우 엄청난 경쟁률을 보이기도 합니다.
보통 당첨이 되면 프리미엄을 노리고 명의 이전을 하려는 사람들이 많기 때문에 이렇게 몰리는 경우가 대다수 입니다.
공공임대아파트도 마찬가지 이지만 민간임대아파트도 계약자가 꼭 거주를 해야 하기 때문에 거주할 생각은 없지만 당첨자 명의만 팔려는 사람들이 꽤 있습니다.
하지만 지금처럼 부동산 분위기가 안 좋을 때에는 받아 줄 사람도 없으니 그리 인기가 많이 있지는 않습니다.
민간임대아파트 단점
민간임대아파트의 단점도 당연히 존재합니다.
1. 임대료가 비싼 경우가 있다.
임대료는 건설사에서 이익률을 반영하고 책정하기 때문에 오히려 주변 시세보다 비싼 경우가 있습니다.
예를들면 임대 보증금이 주변 시세랑 같지만 월 임대료를 따로 지불해야 하는 경우 오히려 월세로 더 비싸게 사는 경우가 되기 때문입니다.
하지만 보통 주변 시세가 더 빨리 오르는 지역같은 경우 금방 역전이 되기는 합니다. 아파트는 임대건 매매건 입지가 중요한 거 같습니다.
2. 분양을 받을 수 있는지 미지수다.
보통 민간임대아파트에 당첨이 되어서 잘 살고 계신분들이 제일 착각하는게 자신이 원하면 해당 거주 아파트를 분양받을 수 있다고 생각합니다.
하지만 이건 건설사에서 정하는 것이라 무조건 받을 수 있다고 생각하면 안됩니다. 앞서 설명 드렸던 확정 분양의 경우는 분양을 받는 것이 확실하지만 아닌 경우에는 임대기간이 끝나면 나가야 하는 경우가 있습니다.
분양이 확실하다는 경우는 꼭 계약서에 명시되어 있는지 확인이 필요하며, 분양에 관한 권리가 임차인에게 없다고 명시되어 있으면 나중에 일반 분양으로 전환할 때 청약을 다시 넣어야 하고 일반 분양과 같은 경쟁률을 뚫어야 합니다.
3. 장기거주가 오히려 단점일 경우가 있다.
위에서 잠깐 설명 드렸지만 아파트에 입주하자마자 정말 입지 좋은 아파트가 분양을 하고 구매를 할 기회가 있지만 기존 임대아파트의 명의 변경이 어려워 내집마련에 오히려 실패할 경우도 있습니다.
현금이 많은 분들은 알아서 하시면 되겠지만, 그렇기 않은 분들은 이런 타이밍을 맞추기도 너무 힘이 들기 때문에 10년의 장기 임대를 잘 버텨내야 합니다.
4. 월세형 거주를 해야 한다.
민간임대아파트를 전세로 착각을 하면 안됩니다. 보증금 이외 월마다 내야 하는 임대료가 있기 때문입니다. 금액은 일반 월세의 금액은 절대 아니고 저렴하기는 합니다. 하지만 10년을 내야 한다고 따져보면 무시할 수 없는 금액입니다.
지금까지 장기임대주택의 형태인 민간임대주택 장단점에 대해 알아 보았습니다. 어찌보면 내집 마련까지 한방에 해결이 되는 경우도 있지만 어떤 경우는 좋은 입지를 놓치는 경우도 발생합니다.
자신의 거주지에 대한 확실한 정보를 알아 본 후 신중히 청약을 도전해보시는 것을 추천 드립니다.
전략만 잘 세운다면 무주택자로서 다른 주택에 투자도 가능합니다. 감사합니다.