약 2년전 전국에 들끓었던 분양이 있었습니다. 바로 생활형 숙박시설이었습니다. 그 당시 정부의 부동산 규제가 강하게 생기고 많은 투자자들이 일반 주택에 투자를 못하게 되자, 생활형 숙박시설에 분양을 받고 투자 하기 시작을 했었습니다. 하지만 지금은 많이 수그러든 상태입니다. 이 생활형 숙박시설이 장단점과 어떤 것을 조심해야 하는지 알아보겠습니다.
생활형 숙박시설이란?
레지던스라 불려지기도 하는 생활형 숙박시설은 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념입니다. 제가 사는 지역에서 생활형 숙박시설을 대대적으로 홍보하고 거주가 가능하며, 주택수에 포함이 안되는 아파트를 가지는것처럼 홍보를 했었습니다.
그래서 그당시 모델하우스를 가보면 숙박시설이지만 완전 아파트랑 다를것이 없도록 되어 있었습니다. 많은 사람들이 주택 수 포함이 아니라는 이유로 엄청난 청약을 도전했었습니다. 주택이 아니기 때문에 청약통장 이런것도 필요 없었고, 분양신청할 당시에 계약금만 송금하면 분양 신청이 됐었습니다.
이 분양 신청금도 분양에 당첨되지 않은 사람들은 한달 정도 뒤에 돌려줫었는데, 그때 당시 지원자가 너무 많아서 건설사에서 한달 이자를 꽤 많이 발생시킨것도 유명했었습니다.
취사가 가능하여 일반 아파트와 별 다른 점은 없습니다. 하지만 아파트와 오피스텔은 전,월세가 가능하지만 단기 숙박을 주는 것은 불가능합니다. 보통 1년계약 또는 2년계약을 하게 됩니다. 생활형 숙박시설은 단기 숙박을 주는 것이 가능한 차이점을 가지고 있습니다.
그래서 생활형 숙박시설은 건축물 용도가 숙박시설이어야 하며, 숙박업 신고를 해야 합니다.
생활형 숙박시설의 장점
생활형 숙박시설은 말그대로 숙박시설입니다. 그래서 건물 자체가 건축법의 적용을 받습니다. 주택이 아니므로 주택법의 규제를 받지 않는 것입니다. 그래서 정부에서 부동산 규제로 만든 종부세도 적용 안받고 대출규제도 해당이 안되었습니다.
대출이 쉽다 보니 입지가 좋은 곳은 엄청난 수요자가 몰렸었습니다. 등기나 전입신고 뿐만 아니라, 전세자금 대출도 가능하여 거주할 수 있는 주택과 별다른 차이가 없어 인기가 많았습니다.
주택으로 분류가 되지 않기 때문에 취득세 및 재산세 관련 규제가 적용되지 않아 다 주택자들에게는 정말 매력있는 투자였을 겁니다. 주택의 기능을 하면서 주택의 소유수에 적용이 안된다면 이보다 좋은 투자는 없을 것입니다.
생활형 숙박시설의 단점
많은 건설사에서 생활형 숙박시설을 주택 처럼 실거주가 가능하다고 홍보를 했습니다. 하지만 정부는 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하는것에 대한 규제를 강화하였습니다.
생활형 숙박시섫은 숙박시설의 기능만 해야 하며 숙박업으로 신고를 해야 하고, 실거주는 금지하는 조항입니다. 숙박업 신고를 하지 않을 경우 1천만원 이하의 벌금이 부과된다고 합니다. 이전에 분양을 마친 숙박시설에도 같은 규제를 적용하겠다고 했습니다.
그리고 아파트보다 낮은 전용률로 실사용 평수가 작고, 취득세가 일반 주택보다 4배이상 비싼 4.6%가 적용 됩니다.
주택법 적용을 받지 않으므로 일반 임대사업자로 신고해야 하며, 세입자가 전입신고를 하고 30일 이상 거주하게 되면 주택으로 취급받게 됩니다. 이는 주택수에 포함이 되어 양도세, 종부세 등의 세금이 적용이 되고, 분양시에 환급 받았던 부가세도 다시 세무서에 납부 해야 합니다.
주택이 아니기 때문에 대출은 주택에 관련된 대출을 받을 수 없고, 일반사업자 대출로 받아야 합니다.
생활형 숙박시설 투자 시 유의 할 점
위의 단점에서 말씀드렸듯이 만약에 분양을 받고 나서 세입자가 전입신고를 하거나 30일이상 거주하게 되는경우 주택으로 간주되어 세금이 부여 됩니다. 그래서 용도를 확실히 정하고 나서 선택을 해야 합니다.
일반 숙박업 처럼 운영을 할 것인지 전 월세 방식으로 운영을 할 것인지를 정해야 합니다. 무주택자의 경우 레지던스보다는 일반 아파트를 분양받는것이 좋습니다. 실 거주 평수도 작을 뿐더러 주차장도 일반 아파트에 비해 적습니다.
그리고 만약에 주택으로 분류되면 숙박업등이 불가능하여 에어비앤비 또는 호텔처럼 장단기 투숙객을 위한 영업을 할 수 없습니다.
숙박업을 합법적으로 하려면 숙박업 등록을 하고 사업자 신고를 하면 되는데, 숙박업을 하려면 공중위생영업 신고와 위생관리의무등을 이행해야 하는데 개인이 하기에는 너무 어렵습니다.
물론 개인이 할 수 있지만 너무 까다로워서 보건복지부에서는 생활형 숙박시설을 호텔처럼 운영하려면 위탁 업체를 선정해서 운영하라고 권장합니다.
그리고 지자체에서는 지금 관리 감독을 위해 숙박업 난립을 막고자 개인들의 영업을 불허하고 있습니다. 건설사에서는 개인이 숙박 영업을 할 수 있다고 홍보를 했지만 지자체에서는 막고 있는 중입니다.
그래서 해당 지자체에서는 허가를 잘 해주고 있는지 여부도 따져 보아야 합니다. 부산의 해운대 엘시티 같은 경우 영업을 불허하고 있는 상태라고 합니다.
최근 숙박업 영업 기준을 강화하는 관련 법 개정이 입법 예고되면서 사실상 개인 숙박업은 불가능합니다. 건축물 일부를 대상으로 별도의 영업신고를 하려는 경우 최소 30객실 이상을 소유한 위탁업체나 개인만이 가능하다는 신고 기준을 담고 있고, 법안은 올해(2023년) 안에 시행할 예정입니다.