임대아파트 분양전환 종류 및 가격 책정은 어떻게 되는 것인지 알아보려 합니다. 민간 임대아파트와 공공 임대아파트가 있는데 각각의 세밀한 방향은 다르지만 분양전환의 가격 책정은 비슷한 방식으로 이루어 지기 때문에 알아두시면 좋습니다.
공공 임대아파트의 경우 분양 전환이 이루어 지는 곳이 있고, 안되고 영원히 국가에서 관리하는 임대아파트가 있습니다.
하지만 민간 임대아파트의 경우 대부분 분양전환이 이루어 집니다. 여기서 일정 기간동안 거주하다가 분양 전환이 되는 곳도 있지만 확정 분양가로 처음부터 계약으로 후 분양이 이루어 지는 경우가 있습니다.
임대아파트의 장점과 단점을 알고 싶으시면 하기 포스트를 참고 부탁드립니다.
공공 임대아파트 분양전환 가격
공공 임대공공 임대주택의 계약기간은 보통 5년 또는 10년으로 진행하는 경우가 많습니다.
각각의 계약 거주 계약 년수에 따라 분양 전환 금액이 달라집니다.
이 부분은 임대아파트 계약 당시에 계약서를 꼼꼼히 잘 살펴 보아야 합니다. 계약서에 후 분양 진행 시 어떻게 책정 하는 지가 적혀 있기 때문입니다.
공공 임대 5년 계약의 경우 금액
- 분양전환 시점: 5년 임대 기간 종료 후
- 가격 산정 기준: 최초 분양 당시 건설원가 + 감정평가금액을 합산해 산정
– 건설원가: 토지비 + 건축비 등 실제 투입비용
– 감정평가금액: 주변 시세 반영 (2개 이상 감정평가기관이 평가, 산술평균)
위의 가격 산정 기준 두 금액을 합산하여 평균값으로 분양가를 정합니다. 즉 시세보다는 저렴하게 분양하는 것은 맞습니다.
최초 지어질 당시 건설원가와 주변 시세의 평균이기 때문에 주변 시세보다는 싼 것이 확실하나 주변 시세가 너무 많이 오른 경우에 이 평균 금액이 올라갈 확률이 높기는 합니다.
공공 임대 10년 계약의 경우 금액
- 분양전환 시점: 10년 임대 기간 종료 후
- 가격 산정 기준: 분양전환 당시의 감정평가금액
– 시세를 반영하기 때문에 5년형보다 높은 금액으로 분양될 가능성이 큼.
공공 10년 임대 기간의 경우 간단합니다. 보통 계약시작 시점이 아니고 분양전환 시점의 시세를 반영합니다.
이는 계약서에 주변 시세의 몇%를 정할 것인지 명시가 되어 있는데, 제가 최근에 동네에서 공공 임대아파트의 시세 반영을 보면 80%정도로 적혀 있습니다.
처음 주변의 시세가 3억이었는데 10년 후에 가격이 많이 올라 6억 정도의 주변 시세라고 한다면 4억 8천 정도가 분양가가 됩니다.
10년의 시간동안 아파트의 가격이 꾸준히 상승한다면 분양 전환 시 상당히 부담이 될 수 있는 제도 입니다.
오히려 주변 아파트의 시세가 떨어진다면 오히려 이득이겠지만 한국의 사정을 봤을 때 분양가보다 떨어지는 경우는 거의 없기 때문에 이부분은 잘 생각해서 선택을 해야 합니다.
민간 임대아파트 분양전환 가격
민간 임대아파트의 경우 건설사에서 아파트를 짓고 임대아파트 형식으로 계약을 하는 것을 말합니다.
길 거리에 현수막으로 광고를 하는 경우도 있고 부동산의 인기가 높은 지역은 인터넷에서만 홍보를 하는 경우도 있습니다.
그런데 민간 임대아파트는 공공 보다는 분양전환을 할 경우에 가격이 상당히 높은 경우가 많습니다.
말 그대로 가격을 민간 즉 건설사에서 정하기 때문에 거주하고 있는 분들이 아무리 가격에 대해 반대를 해도 어떻게 할 방법이 없습니다.
건설사의 가격에 따라 갈 수 밖에 없는 구조 입니다.
민간 임대아파트 분양전환 가격
민간 임대아파트의 경우도 계약기간이 5년 또는 10년이 대부분이고, 8년 임대도 있었는데 지금은 없어진 것으로 알고 있습니다.
민간의 경우 5년이든 10년이든 일단 계약 기간이 지나면 보통 주변 시세의 80%로 금액을 책정합니다.
공공의 경우 60%의 금액으로 책정할 수도 있습니다.
문제는 가격입니다.
주변의 시세를 기준으로 보기 때문에 주변 시세를 어떻게 책정 하는 지가 중요한데 거의 모든 건설사 들이 최고 금액과 최소 금액의 평균을 계산합니다.
그 평균의 80%를 책정하면 좋겠지만 평균 금액 그대로 분양가로 책정 하는경우가 대부분입니다.
아무래도 사기업 이다 보니 자기들에게 유리한 방법으로만 가격을 책정하는 것이 매우 단점입니다.
민간 임대아파트 확정분양 제도
민간 임대아파트의 모집 공고를 보면 확정분양이라는 제도를 시행하는 곳이 있습니다.
이는 5년 계약 또는 10년 계약을 하더라도 분양 시기가 다가오면 확정 분양가로 분양을 한다는 것입니다.
예를 들어 임대 보증금이 3억인 아파트가 있다면 확정 분양으로 계약 할 경우 계약기간 종료 이후 분양 전환을 할 때에 건설사에서 미리 계산을 하여 4억원이라고 정합니다.
그렇게 되면 임차인의 경우 선택을 할 수 있습니다.
지금 계약할 시기에 보증금 3억원을 내고 살다가 추후 계약기간 종료 후 1억원만 더 내고 분양을 받을 수 있는 것입니다.
이것도 사실 위험성이 없는 것은 아닙니다.
주변 시세가 내려간다면 낭패인데, 그래도 한국의 분양 시장은 아직 상향 중이라서 신중히 선택 하면 됩니다.
보통 보증금 3억원에 확정 분양을 선택하면 보증금의 10% 정도를 입주 시에 건설사에 지불을 하고 입주하게 됩니다.
계약 기간 만료 이후 분양 전환이 되면 책정 되었던 4억원에서 3억 3천만 원을 뺀 나머지 7천 만원을 더 지불하면 분양을 받을 수 있습니다.
확정 분양을 진행하지 않는 세대는 계약 기간 종료 이후 주변 시세에 영향을 받아 분양을 받거나 원하지 않으면 이사를 나가야 합니다.
당장 4억원을 다 내고 거주하는 것이 아니기 때문에 그래도 임차인 입장에서는 매리트가 있는 제도 입니다.
그리고 계약 기간 동안 살다가 건설사에서 명의 이전을 할 수 있는 기회를 2년에 한번 씩 정도 줍니다.
이 때에 주변 시세가 많이 올랐다면 프리미엄을 받고 명의 이전을 할 수도 있습니다.
임대아파트라고 해서 종속이 되는 것이 아니기에 공공 보다는 자유로운 편입니다.
공공의 경우 이사를 가거나 사정으로 인하여 집을 옮겨야 할 때에 세입자를 구할 필요는 없지만 민간의 경우 명의 이전 할 사람을 꼭 구해야 합니다.
이것도 불편하다고 생각하시는 분들이 있겠지만 그래도 민간 임대아파트의 경우 프리미엄을 볼 수도 있기에 공공 보다는 약간의 매리트가 더 있다고 볼 수 있습니다.
지금까지 임대아파트 분양전환 종류 및 가격 책정 정보에 대해 알아 보았습니다.
사실 임대아파트의 분양 전환 가격은 공공이 더 저렴한 것은 사실입니다.
하지만 민간 임대 아파트의 경우 입지가 좋은 곳에 분포 되어 있는 경우가 많기 때문에 거주 조건이 더 좋을 수 있습니다.
제일 좋은 것은 공공 또는 민간 임대아파트 중에 본인의 거주 조건에 맞는 곳을 고르는 것이 제일 좋다고 생각합니다. 감사합니다.