주택담보대출 받기를 위해서는 알아야 할 정보가 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR 입니다. 이 세 가지 규제 정보를 참고해서 자신의 대출 한도가 얼마나 나올지를 가늠해 볼 수 있습니다. 특히 주택담보대출에서는 LTV와 DSR이 중요합니다.
DTI의 경우 예전까지 은행에서 대출 시행 시 참고했던 자료인데, 지금은 DSR을 보는 추세 입니다. 그 이유를 각각의 뜻과 비교를 통해 설명 드리겠습니다.
주택담보대출 LTV 뜻과 새로운 수도권 규제
LTV란 주택담보대출을 받을 때 담보 대상 주택의 가격에 대한 대출금의 비율입니다. 이때 주택 가격은 매매가 기준으로 잡습니다.
공시지가는 아니므로 매매가가 5억원이라고 한다면 5억에 대한 담보 대출금의 비율을 따집니다.
LTV의 비율은 지역에 따라 나뉘어 지는데 거기에서 무주택 또는 1주택 이상으로 분류가 됩니다.
| 지역 구분 | 대상 조건 | LTV 한도 |
|---|---|---|
| 수도권 / 규제지역 | 생애최초 구매자 | 최대 70% |
| 일반 무주택자 (1주택 처분 조건 있음) | 50% | |
| 지방 / 비규제지역 | 생애최초 구매자 | 최대 80% |
| 일반 무주택자 등 | 70% |
정부에서 발표한 2025년 6월 28일 기준으로 보면 위의 표와 같습니다.
그리고 수도권의 경우 최대 한도가 6억원으로 설정 되어 있습니다.
만약에 집값이 10억일 경우 생애최초 구매자의 경우 70%한도까지 가능하지만 7억원이 아닌 6억원만 받을 수 있는 것입니다.
수도권 규제가 실시 되면서 많은 분들이 실망을 했을 수 있습니다. 집이 정말 필요하신 분들은 청천벽력같은 소식일 수 있습니다.
집의 계약을 4월에 하고 잔금을 6월 28일 이후에 한다고 가정하면 대출이 나오지 않아 피해를 보는 경우도 있을 것입니다.
반면에 지방의 경우 그나마 규제 금액도 없고 LTV의 한도도 높기 때문에 주택을 구입하는 경우에 있어 상대적으로 수월하기는 할 겁니다.
주택의 가격도 지방의 경우에는 수도권 보다는 상대적으로 낮기 때문에 대출에 대한 부담은 그래도 적을 것이라 생각 됩니다.
DTI 규제 뜻
은행에서 DSR을 보기 전까지 이용했던 DTI 입니다. DTI는 총부채상환비율을 말하며 주택담보대출 금액에만 적용 되었습니다.
다른 신용대출의 금액은 크게 보지 않았으므로 연소득 대비 주택담보대출에 대한 원리금을 따져서 비율에 따라 대출금이 시행 되었습니다.
보통 DTI는 50%였으며, 본인의 연봉이 5000만 원이라고 가정하면 연 상환액이 2500만 원이 넘지 않으면 대출을 받는데에 무리는 없었습니다.
이는 신용대출이 있더라도 상관이 없었습니다. 하지만 지금은 이 DTI 비율을 이용해서 대출을 해주지는 않습니다.
보통 주택담보대출을 검색하면 DTI라는 말이 많이 나오기 때문에 참고로 알려드리는 것입니다.
DSR 뜻과 DTI와의 차이점
DSR은 총부채원리금상환비율을 말합니다. 얼핏 보면 DTI와 비슷하게 생각할 수 있는데, DSR의 경우 주택담보대출과 모든 대출의 원리금의 비율을 말하는 것이기 때문에 대출 한도가 더 적게 나올 수 있는 것입니다.
심지어 자동차 할부금까지 계산에 들어갑니다. 한마디로 DSR이 DTI에 비해 더 보수적인 대출 규제라고 보면 됩니다.
그리고 스트레스 DSR에 대해 많이 들어 보셨을 겁니다.
스트레스 DSR이란 변동금리등의 대출을 이용하는 사람들에게 이용기간 중에 금리 상승으로 인한 원리금 상환부당이 가중 될 수 있는 상황을 감안해서 미리 일정 수준의 가산금리를 부과하는 제도 입니다.
2024년 시행 당시 0.38%로 시작을 하였는데, 2025년 7월 이후에는 1.5%로 스트레스 DSR 3단계가 도입 되었습니다.
이는 기존보다 더 대출 총액의 감소를 가져옵니다.
가산금리를 적용한다고 해서 실질적인 금리가 올라가는 것은 아니고 대출을 상환할 때 가산금리를 더해 부채 상환 금액을 낮출 수 있도록 대출 총액을 더 적게 받도록 하는 규제 입니다.
고정금리 보다 변동금리에 더 적용이 많이 되고 고정금리의 경우 대출 상환 기간을 길게 할 수록 가산 금리 비율도 낮아 집니다.
현재는 은행권에서 DTI는 거의 보지 않고 DSR만 보기 때문에 대출이 필요하신 분들은 DSR의 개념을 잘 알고 있어야 합니다.
DSR의 비율을 계산해 볼 수 있는 계산기를 TOSS 은행 사이트에서 제공하고 있으니 한번 계산해 보기를 바랍니다.
계산을 했을 때 비율이 적게 나오면 안정권이고, 높게 나온다면 위험 수준으로 간주합니다.
DSR의 비율은 1억원 이상일 경우 40%를 적용 받습니다. 본인의 부채를 전부 더해야 하기 때문에 대출을 여러가지 받고 있는 분이라면 가까운 은행에 방문하는 것이 제일 정확합니다.
주택담보대출 규제 종합 결론
먼저 자신이 살고 있는 지역의 LTV 비율을 확인 해본 후 DSR 규제를 따져 보아야 합니다.
DSR의 경우 1억 원 이하의 대출은 70%를 적용 받고, 1억원 이상일 경우 40%로 확 줄어듭니다.
LTV 70%를 받을 수 있는 분이 비수도권에서 5억원의 집을 산다고 하면 3억 5천만 원이 한도지만 본인의 소득에 따라 3억 5천만 원이 다 나올수도 있고, 더 줄어들 수 있는 것입니다.
LTV만 만족한다고 해서 대출이 다 나오는 것이 아니기 때문에 꼭 알고 집을 구매할 때에 참고를 해야 합니다.
만약에 조건이 된다면 DSR 규제를 받지 않는 보금자리론을 이용하는 방법이 제일 좋습니다. 보금자리론의 경우 고정 금리이고 금리도 저렴하기 때문에 대부분의 지방에 거주 하시는 분들은 수요가 몰리고 있습니다.
하지만 일반 시중은행을 이용해야 하는 분들은 반드시 DSR 규제를 기준으로 대출을 알아보시기 바랍니다.
지금까지 주택담보대출 규제인 LTV,DTI,DSR에 대해 알아보았습니다.
저는 솔직히 부동산을 담보로 받는 대출에 왜 이런 대출 규제가 적용되는지 이해 할 수 없지만, 그래도 대출 상환의 부담을 줄이기 위한 정책이라는 점은 동의 합니다.
하지만 그것 또한 상환하는 개인의 자유에 맡겨 주었으면 하는 바램입니다. 감사합니다.